“开盘4个月仅网签3套” “原价9.8万/m2 现价3.89万/m2起” 深圳这种房怎么这么难卖？

2023-08-15 08:56:08 来源：每经记者陈荣浩摄刚刚过去的周末，香港长实集团“7折”开卖新盘的消息席卷整个地产圈，市场对于降价卖房的呼声越来越高。8月13日下午，深圳罗湖房产中介刘森在朋友圈推荐了一套新房，标注“备案价打5折出售”“原价9.8万/平，现价3.89万/平起”等字样，《每日经济新闻》记者询问得知，该楼盘为位于罗湖的仁恒深之源项目（备案名仁恒世纪大厦）。" /> var __IsBeforeLoad = false; var __WAPURL = "https://wap.eastmoney.com/a/202308152812501912.html"; var _NewsId = '202308152812501912'; var _us_zixun_Id = '202308152812501912'; var _HideAdID = "202211302575026175,202211302575032853,202211302575017963,202212012576416386"; var _CMSHJ = 'prod'; var __KHWZ = "主力资金加仓名单实时更新，APP内免费看>>";//主动插入的开户文字 var __KHLJ = '　　' + __KHWZ + ''; if(_HideAdID.indexOf(_NewsId) >= 0){//不显示广告 __KHWZ = ""; __KHLJ = ""; } var _YM = 'finance'; var _NewsTag = ''; var _ISComment = true; function getQueryString(name) { var reg = new RegExp("(^|&)" + name + "=([^&]*)(&|$)", "i"); var r = window.location.search.substr(1).match(reg); if (r != null) return unescape(r[2]); return null; } function isMobile() { try { if(getQueryString("has_jump_to_web") == "true"){ return false;//需要展示web，不做后面的wap端验证 } } catch (err) { } var ua = navigator.userAgent.toLowerCase(); var res = false; var ipad = ua.match(/(ipad).*os\s([\d_]+)/), isIphone = !ipad && ua.match(/(iphone)/), isAndroid = ua.match(/(android)/) && ua.match(/(mobile)/), isMobile = isIphone || isAndroid; if (isMobile) { res = true; } else { res = false; } return res; } if (isMobile()) { location.href = __WAPURL; } .hotbox .hotnewsbox {width: calc(100% - 80px) !important;}.emshare2020_weixin_popup {display: none !important;} 财经焦点股票新股期指期权行情数据全球美股港股期货外汇银行基金理财债券直播股吧基金吧博客财富号搜索

项目售楼处，右侧高楼即仁恒深之源所在地来源：每经记者陈荣浩摄

刚刚过去的周末，香港长实集团“7折”开卖新盘的消息席卷整个地产圈，市场对于降价卖房的呼声越来越高。

8月13日下午，深圳罗湖房产中介刘森在朋友圈推荐了一套新房，标注“备案价打5折出售”“原价9.8万/平，现价3.89万/平起”等字样，《每日经济新闻》记者询问得知，该楼盘为位于罗湖的仁恒深之源项目（备案名仁恒世纪大厦）。

(资料图)

记者了解到，目前深圳的商务公寓市场存在较为明显的滞销情况，有项目开盘4个月仅网签3套，也有项目选择直接大幅降价开卖，甚至还有楼盘开出过高达15%的渠道佣金。

“原价9.8万/平，现价3.89万/平”

在深圳房地产市场，商务公寓是一种特殊的存在。由于不限购，商务公寓一度成为投资客追捧的产品。不过，因其二手交易税费高以及不可落户、没有学位等属性，使得部分购房者不愿意购买这类型产品。

从目前深圳商务公寓市场的现状来看，有两个显著特征，一是供应量极少，二是热度远不及住宅市场。甚至在一些房地产机构统计的月报、年报中，二手商务公寓的成交情况被非常默契地忽略掉了。

房产中介朋友圈对该楼盘的推荐信息

8月13日下午，在仁恒深之源项目现场，置业顾问吴磊分别向记者计算了两套约60平方米左右房源的价格，其中中高层这套总价258万元，折合单价约4.3万元/平方米；低层这套总价241万元，折合单价约4.01万元/平方米。而同样的楼层、户型，两年前的价格曾达到7.55万元/平方米。

“我们这个项目的品质以前是跟深圳湾一号对标的，目前已经是现楼状态，不过为了装修品质，我们会安排到明年9月统一交房。”吴磊说。

《每日经济新闻》记者查询深圳市场监督管理局数据了解到，同样面积为60平方米左右的1栋610，在2021年的备案总价为448万元，折合单价约7.55万元/平方米。而现在仅售241万元，单价约4.01万元/平方米，相当于之前备案价的5.3折。

来源：深圳市市场监督管理局

而刘森发布的信息显示，“原价9.8万/平，现价3.89万/平起”，目前销售均价约4.5万元/平方米，将于明年9月交房，采用精装修交付。“这个盘高峰时备案价达到过9.67万元/平方米，相当于现在打5折都不止，而且这是公寓，现楼，不会出现像住宅一样大幅降价就无法备案的问题。”

8月14日上午，Co-Found智库房地产行业研究负责人董南一通过微信告诉《每日经济新闻》记者，“商务公寓本身定位的市场人群范围就较窄，整体受众及关注度不如住宅，需求也比住宅差很多。”

开盘4个月仅网签3套

早期的商务公寓，一般主要为商务人士提供中短期商务与住宿服务，其土地性质为“商业用地”，多位于地段较为繁华的区域，产权通常是40年或50年。

之前深圳楼市火热时，商务公寓市场也出现过“遭哄抢”案例。比如2019年2月，华润深圳湾瑞府400平方米、总价8000万元左右的豪宅秒光；2020年2月，华润深圳湾润府开盘，总价达3000万元的大户型公寓几乎秒光。

但到了2020年7月，为了打击通过商务公寓炒房，深圳开始对这一市场“动刀”。

2020年7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》，宣布全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

深圳的商务公寓市场在2020年形成峰值后，供应开始一路下滑。根据深圳中原地产研究院数据，2023年上半年仅有两个公寓项目获批，分别为锦绣时代广场、兆鑫汇金广场。

来源：中原地产研究院

中原地产研究院表示，2023年上半年，深圳商务公寓的供应面积仅3.8万平方米，同比下降85.9%，上半年公寓供应量仅为去年全年的6.6%。2020年深圳停止商务公寓审批后，供应持续下降。

目前还在售的商务公寓项目，也普遍存在着难卖困境。比如，今年4月刚入市的锦绣时代广场项目，根据深圳房地产信息平台数据，开盘4个月后，截至8月14日，该楼盘仅3套房源显示为已签认购书或已备案，其他楼盘均显示为“期房待售”。

来源：深圳房地产信息平台

此外，高佣金、送家电大礼等促销方式，几乎也是深圳商务公寓市场的常态。比如位于罗湖深南东路的兆鑫汇金广场，根据项目海报，去年开盘时给房产中介开出的单套佣金曾达15%。

而前几年不少较为火热的商务公寓，现也存在难卖上价的情况。如位于南山留仙洞战略型新兴产业总部基地的万科云城，2015年开盘时一套66平方米的两房，总价约448万元，折合单价6.8万元/平方米。如今同面积户型的房子，业主挂牌价普遍在460万-520万元不等，与8年前相比涨幅不大。

8月14日下午， IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者，“深圳市场部分存量商务公寓项目去化难，本质还是供应过剩。目前除了降价、改为可售人才房、做更好的品质外，基本难有其他办法。改为可售型人才房或长租公寓是开发商可考虑的方向之一，这主要取决于项目定位。”

（应受访者要求，文中刘森、吴磊为化名）

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